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O proprietário vendeu a casa que tinha acordado vender-te? O que fazer

30 ago 2021
Queres comprar casa, encontras a casa ideal e fazes uma proposta. Depois, quando chegas a acordo com o vendedor sobre as condições de compra do imóvel, celebras um contrato-promessa de compra e venda (CPCV). Mas o que acontece se o proprietário não cumprir e decidir vender o imóvel a um terceiro? Poderás, como promitente-comprador, com quem o vendedor se tinha comprometido, adquirir ainda assim o imóvel que pretendes? Esclarecemos com fundamento jurídico.
Ao celebrar um CPCV os promitentes comprador e o vendedor vinculam-se às condições do mesmo (preço, termos e condições prévias que tenham que estar verificadas aquando da celebração do negócio definitivo, condições de pagamento, entrega do sinal, prazo para a realização da escritura pública, etc), tal como explica a Belzuz Abogados* neste artigo preparado para o idealista/news. Mas e se este contrato for desrespeitado, o que acontece e como se pode proceder? Ora vejamos.

Exemplo: Bernardo vende apartamento a Cláudia por mais dinheiro, depois de fazer CPCV com Ana

Ana e Bernardo celebram um contrato-promessa no qual Bernardo promete vender e Ana promete comprar um apartamento pelo preço de 300 mil euros. Aquando da celebração do contrato-promessa, Ana entrega a Bernardo 30 mil euros a título de sinal. Contudo, Bernardo acaba por vender o apartamento a Claúdia, que, desconhecendo o acordo anterior, compra o apartamento por 320 mil euros e regista a aquisição em seu nome, passando assim a ser a nova proprietária do imóvel.

O incumprimento do CPCV por parte do promitente-vendedor (Bernardo)

Em primeiro lugar, cumpre esclarecer que a venda do imóvel a Cláudia configura um caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte de Bernardo, o promitente-vendedor. Assim, na medida em que o incumprimento é imputável a Bernardo, Ana, na qualidade de promitente-compradora, poderá resolver o contrato-promessa e exigir a devolução do sinal em dobro (ou seja, 60 mil euros).

Imaginemos, contudo, que Ana não estaria interessada em receber o sinal em dobro, mas sim na aquisição do apartamento que agora pertence a Claúdia.

O que pode fazer Ana, como promitente-compradora para comprar a casa que queria em vez de receber o sinal?

Caso o apartamento não tivesse sido vendido a Cláudia, em alternativa à resolução contratual e exigência do sinal em dobro, Ana poderia requerer a execução específica do contrato-promessa, ou seja, recorrer aos Tribunais com a finalidade de obter uma sentença que produza os efeitos da declaração negocial da parte faltosa, desde que o interesse na compra e venda do imóvel se mantenha e não existam impedimentos.

Contudo, o apartamento foi vendido a Cláudia, uma terceira parte de boa-fé à qual os efeitos do CPCV - que não tem por efeito a transmissão da propriedade do imóvel - não podem ser opostos, na medida em que o contrato-promessa apenas gera efeitos entre as partes que o celebraram (Ana e Bernardo), não podendo a sua aquisição ser posta em causa.

A atribuição de eficácia real ao CPCV - uma proteção do promitente-comprador

O código civil português prevê a possibilidade de as partes atribuírem eficácia real à promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis, permitindo que o CPCV tenha eficácia e produza efeitos perante terceiros, sendo oponível a estes.

Ou seja, no exemplo que foi dado, caso Ana e Bernardo tivessem atribuído eficácia real ao CPCV que celebraram, mediante declaração expressa e inscrição no registo predial, Ana passaria a ser titular de um direito real de aquisição sobre o apartamento, que poderia ser exercido sobre o bem imóvel, independentemente deste ter sido vendido ou se encontrar na posse de um terceiro - neste caso, Claúdia – podendo assim Ana adquirir o apartamento nas condições acordadas com Bernardo.

Assim, a constituição de um direito real de aquisição sobre um bem imóvel permite ao promitente-comprador gozar de uma maior proteção no seu interesse em adquirir o imóvel, já que o seu direito de adquirir irá sempre “seguir” o mesmo, podendo exercer esse direito em qualquer momento e diretamente contra o terceiro adquirente, conferindo desta forma uma proteção jurídica acrescida dos interesses do promitente-comprador.

Fonte: Idealista
Foto de: Dylan Gillis em Unsplash

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